ブログ的不動産一言メモ

リノベーションとリフォームの違い

2016-09-07T00:00:00+09:00

リノベーションとは、英語で「革新、修復」を意味し、時代の変化にあわせて中古の建物の性能を新築時の状態よりも向上させ、ひいては快適な暮らしを実現し、不動産としての価値を高めることを言います。

　一方、リフォームとは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化していた部分を直し、建物を建築時の状態に戻すことを言います。

　リノベーションとリフォームには、大きく4つの違いが挙げられます。

　まず、工事の規模が違うというポイントが挙げられます。リフォームでは、主に設備の変更や修繕など小規模な工事になります。例えば、「システムキッチンの入れ替え」「ユニットバスの入れ替え」「部屋の壁紙の入れ替え」などです。

　一方、リノベーションでは、「間取りの変更」「水道管・排水管の取り換え」「冷暖房換気設備の取り換え」など大規模な工事を行います。

　住宅の性能では、リフォームは新築時の性能以下になります。よくても同等となります。

　一方、リノベーションでは、時代の変化にあわせて、新たな居住スタイルに変更が可能で、新築時よりも性能がよくなることが一般的です。

　資産価値としては、リフォームは上記の性能と同じ理由から、物件の資産価値は下がることが多いと言えるでしょう。

　一方、リノベーションの場合、新築時よりも性能が上がり、付加価値がついたことから、リフォームした物件と比較して資産価値が高いと言えるでしょう。

　工事規模が違うことから、リフォームとリノベーションには工事費用にも違います。工事内容にもよりますが、リフォームの工事費用の相場は、マンションでは300万円～400万円、一戸建てでは400万円～500万円が多いようです。

　一方、リノベーションの場合、マンションでは700万円～1,000万円、一戸建てでは1,000万円～1,500万円が多いようです。

セットバック

2016-07-27T00:00:00+09:00

　建築基準法で認められた道路のうち幅が４ｍに満たない、いわゆる２項道路（みなし道路）では、従来から存在する道路部分の中心線から２ｍ（指定を受けた道路では３ｍ）の位置まで敷地を後退させなくてはなりません。

　２項道路（みなし道路）は建築基準法の施行前にあった道路や建物に対しての特例です。新たに建物を立て直す場合は建築基準法のルールに従って、４ｍ以上の幅員の道路に２ｍ以上接していないといけません。

　そこで、建築基準法では、道路の中心線から水平距離２ｍ後退した線を道路の境界線とみなすことによって、建替えを認めているのです。この道路の中心性から２ｍ後退させることを「セットバック」と言います。

　道路の向かい側が川や崖などのように、向かい側に道路を広げることが出来ないような場合は、道路の向かい側の境界線から４ｍのところがセットバックの境界線になります。

　セットバックした部分の土地は、寄附、無償使用承諾、自己管理などがあり、所有者が選択できる場合もあります。（自治体によりますので確認が必要です）

　無償使用承諾の場合は所有権は自分のままで、固定資産税も非課税ですが、セットバックした土地を自由に使用出来るわけでもないので、自治体に管理維持してもらった方が楽だということで寄附をされるケースも多いようです。

　建築基準法では土地の敷地面積に対してどれくらいの面積の建物を建てられるかといった建ぺい率や、どれくらいの延べ面積の建物を建てても良いかという容積率が決められています。土地の面積が大きい程、大きな建物が建てられるということになります。セットバックした場合、セットバック部分は建ぺい率や容積率を算定する基となる敷地面積には含まれませんので、注意が必要です。

不動産の売買にもクーリングオフがあるの？

2016-07-21T00:00:00+09:00

　宅建業法には「クーリング・オフ」という制度が設けられています。つまり、頭を冷やすという意味です。旅行先といった、特殊な状況下で契約をした場合など、一定の要件を満たしている場合に限り、買主側に無条件で解除を認めようというものです。

　不動産のクーリングオフ制度は、宅建業法に規定されており、法律で定められたクーリングオフできる期間は８日間です。但し、「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約」について定めた規定であり、全ての不動産取引がクーリングオフできるわけではありません。

　不動産がクーリングオフできる場合とは、①宅建業者が売主②宅地又は建物の売買契約③事務所等以外の場所で申込み（契約）した場合となっています。

賃貸借の連帯保証人

2016-07-20T00:00:00+09:00

　借家やアパートを借りる時には、賃貸借契約を結びますが、その時には基本的に連帯保証人をつけなければなりません。（近年は、連帯保証人の代わりに家賃保証会社と契約する事が増えています。）借りる本人もそうですが、収入と家賃のバランスが大切です。一般には、年間の賃料総額が年収の３０％以内になっているのがよい、とされています。

　月額１０万の家賃を借りるには年収４００万以上が必要ということになります。連帯保証人の審査も同様の基準でされる事もあります。これらは、住宅ローンを組む場合の年間返済額の基準とほぼ同じといえます。

不動産の相場

2016-07-19T00:00:00+09:00

　不動産の相場とは何で決まるのでしょう？

「便利なところは高くて不便なところは安い。」

　あたりまえのように聞こえますが、これもれっきとした需要と供給のバランスで成り立っています。また、年に１回発表される、地価公示価格や固定資産税評価額、路線価など不動産の価格を見る上で、参考にされる価格がたくさんあります。

一般に、交通の便も良く、ショッピングセンターが近くにある便利なところには住みたいという人が多いのに対して、物件の供給が少ないと自然と価格が上がります。また、街中で多くの人が集まる場所には、お店をしても繁盛するということで採算が合えば高い金額でも買おう、借りようとなるわけです。

　逆に、「ここを使うには直すだけでお金がたくさんかかるなぁ～」という物件は、それだけ費用がかさむため安くでないと借りたり、買ったりはしてくれません。そうすると値段が下がるわけです。

　「なぜ、同じくらいの物件でもこんなに値段が違うの？」というご質問がありますが、それぞれ需要と供給のバランスによって決まってくる値段なのです。

　最近、街中でお店がしたいという人が増えているように感じますが、これも相場に影響をあたえる要因になるかもしれませんね。店をする場合は、採算があえば高い家賃でもかまわない、ということになりますが、相場が上がってしまうと需要と供給を結びつけることが難しくなってきます。まして、マチナカに住みたいとなると、家が利益を生むわけではないのでますます難しいわけです。でも町家は住んでこそ良さが継承できるので、住みたい人を追い出すような価格帯にはならないで欲しいのですが・・・。

重説(じゅうせつ)って何？

2016-07-15T00:00:00+09:00

重要事項説明又は重要事項説明書の略です。

不動産会社は、土地の売買の仲介をしたり、賃貸の仲介をする時などには、取引の相手に対して、契約が成立するまでの間に、契約書とは別に、取引をしようとしている物件や取引条件など一定の重要な事項について、それらを記載した書面を交付し、取引主任者をして説明させなければなりません（宅建業法３５条１項、２項）。この重要事項の説明やそれを記載した書面（重要事項説明書）のことを略して｢重説｣と言うことがあります。

権利証を紛失！！

2016-07-14T00:00:00+09:00

再発行は制度上できないのですが、権利証（登記済権利証）をなくしても不動産の権利を失うということはありませんので安心して下さい。

もし、売買など登記申請に権利証が必要な場合には、次のいずれかの方法での手続きが必要になります。

①登記官による事前通知
登記官から登記義務者にあてて、登記申請の意思確認の照会の書面が発送されます。これを受け取った登記義務者は申出期間（国内２週間、海外４週間）内に、「申請の内容が真実である」旨の申出をします。　もし、申出期間内に申出がなされない場合、申請は却下されます。

②司法書士や弁護士による「本人確認情報」の提供
司法書士や弁護士が登記義務者と面談して、本人であることを確認し、その内容を決められた事項にまとめて、申請時に提供します。　登記官がその内容を相当と認めたときは、①の事前通知を行わずに登記の手続きを進めます。

③公証人による、登記義務者である旨を確認するために必要な認証の提供
②に類似した手続きですが、公証人が行います。これも登記官が相当と認めれば、①の事前通知を行わずに登記の手続きを進めます。

（以前あった保証書を提出して登記する方法は、不正な登記事案にしばしば利用されるなど問題点から廃止されました。）

しかし、所有者ならば通常持っているはずの登記済権利証や登記識別情報を持っていないという理由から、「なぜ登記済権利証や登記識別情報持っていないのか、本当に所有者なのか、本当に登記申請する意思はあるのか」と司法書士に何度も確認されて労力も費用も時間もかかるので、きちんと保管しておくに越したことはないです。

消費税

2016-07-13T00:00:00+09:00

　土地は非課税ですから、消費税はかかりません。土地は消費されない（使っても減らない）ということです。しかし、建物は課税されますが、居住用財産（個人が所有する）は非課税扱いなので、一般的に持ち家を売ったり・買ったりする場合は課税されません。

　仲介物件として広告の出ている住宅物件で税込表示のあるものは、不動産業者やその他企業の所有物件（商品）と考えて間違いありません。

建売物件などで消費税いくらと書かれていれば、課税は建物価格の８％ですから、建物価格は、消費税額を０．０８で除すると算出できます。

例えば２５００万円の建売で消費税が８０万円なら、建物価格は８０万÷０．０８＝１０００万となり、２５００万―１０００万＝１５００万が土地の値段ということです。

普通価格の表示は消費税込みの価格で示されていることが多く、その時は、仲介手数料は、消費税額を抜いた価格に３％乗じてプラス6万円が正しい手数料価格ですので注意が必要です。

権利書は無くなりました。

2016-07-06T00:00:00+09:00

　2005年11月登記法の大改正により、登記のシステムが大幅に変更になり、これまで使われていた権利書（不動産登記済証）が廃止になりました。これまでの登記もコンピュータ化され、現在は権利書の代わりに登記識別情報になりました。

　これは政府のイー・ジャパン（e-Japan）計画の一環として行われたもので、日本が世界最先端のIT国家となることを目指した政策の一つです。

今までの紙媒体による申請からインターネットによる申請に改正されたため、権利書がなくなったのです。それでは購入時にもらった権利書が使えなくなるのかと言いますと、それは今まで通り売却時に必要ですが、現在は売買などにより所有権移転登記した物件は、以前の権利書の代わりに１１ケタ数字の入った識別情報がもらえます。この識別情報が売却時には必要な情報となります。

　また、一部の地域を除き、インターネットで登記情報が見れたり、請求することが出来るようになり、私たち不動産の仕事に従事する者には、大変に便利になりました。

　しかし、不動産識別情報は、A4の用紙１枚のもので、以前の権利書に様な重みみたいなものは、無くなった様な気がして、少し寂しい思いです。

ＬＤＫ・ＤＫって何畳から？

2016-06-29T00:00:00+09:00

　DK(ダイニングキッチン)とは、6帖以上の広さをいい、LDK(リビング・ダイニングキッチン)とは、10帖以上の場合にしか使用できないとされています。

　では、広告にある１帖はどれだけの広さでしょうか？実は、広告の規制は（財）不動産公正取引協議会が決めていて、１帖とは１.６２平米以上のことをいうと規定されています。１.６２平米の畳とは、畳の長い辺が１.８ｍ、短い辺が０.９ｍの大きさになります。

　関東間の６帖で
　３.６４×２.７３÷１.６２＝６.１３帖

　あるということになります。
関西間（本間）の６帖は
　３．９２×２．９７÷１．６２＝７．２帖
の大きさになります。

　同じ６帖の表示でも、これだけ違いが生じますので、ご検討の際には、現地確認はもちろん、担当者へ聞いてみるのも大切な事ですね。

土地に消費税はかからない

2016-06-28T00:00:00+09:00

　消費税は建物のみです。土地は非課税ですから、いくら大きくても課税されません。

　建物は課税されますが、居住用財産（個人が所有する）は非課税扱いなので、一般に持ち家は課税されません。

　広告で見かける建売住宅の物件などで消費税の価格が表示されていれば、課税は建物価格の８％になりますので、建物の本体価格は、消費税額を０．０８で除すると算出できます。

　例えば３５００万円の建売で消費税が８０万円なら、建物価格は８０万÷０．０８＝１０００万となり、３５００万―１０００万＝２５００万が土地の値段ということです。

　普通表示は消費税込みの価格で表示されていることが多く見受けられますが、その場合、仲介業者に支払う仲介手数料は、消費税額を抜いた価格の３％＋６万円が正しい手数料価格ですので注意が必要です。

広告に記載されている「取引態様」って何？

2016-06-25T00:00:00+09:00

　取引態様とは、不動産会社（宅地建物取引業者）が不動産物件を広告する場合に、自分の立場を表したものです。どの様態であるかで、報酬額（仲介手数料）や、法律上の制限が変わってきますので、しっかりと表示するように義務付けられています。

「売主」・・・業者が自分で持っている物件を売買する場合です。買主から報酬を受け取ることは出来ません。

「代理」・・・業者が売主の代理人として物件を売買する場合です。

「仲介」・・・業者が売主と買主を媒介する場合です。売主・買主双方に業者に対する報酬の支払が発生します。

　取引態様の違いにより、その物件の購入時に発生する諸経費が変わってきますので、広告を見る場合には、結構大事な部分です。

【公簿】は【実測】とは違う？

2016-06-24T00:00:00+09:00

　土地を取引するときに重要な「土地面積」には、【実測】と【公簿】の２種類の面積表示がありますが、この２種類の面積は必ずしも同じではありません。【公簿】というのは、不動産登記情報に記載された面積で、法務局に届出された面積のことです。

　この面積は、明治時代に土地台帳を作ったのが測量の始まりらしいのですが、今と比べると、精度が当然悪く、全体的に小さめに測られているようです。また、その後も土地を分筆（土地を分ける）したり、合筆（土地を合わせる）したりし、単位も坪表記から㎡表記に変更され、しだいに実際の測った面積【実測】とは違った面積になってしまっていることが多いようです。普通は、【公簿】による取引が多いですが、おおよその面積を確認することは大事です。少しの面積の違いが、大きな金額の違いになる場合もありますから。

　また、不動産の売買契約をする場合には、【実測】取引なのか【公簿】取引なのかは、契約書に必ず明記されていますので、確認をして下さい。

徒歩３分って何ｍ？

2016-06-23T00:00:00+09:00

　不動産の広告では歩くスピードを1分間に80ｍと規定しているので、240ｍということになります。規定では、車の通れる道で距離を測るので、狭い抜け道は表示できません。また、250ｍは徒歩3分とは表示できないことになっています。この場合は徒歩4分と表示することになっています。

　舞鶴など公共の交通機関が発達していない地域では、車での移動がメインになるので、あまり駅やバス停までの距離を気にされる方は少ないのですが、不動産公正取引協議会の規定により、最寄の交通機関までの所要時間を表示することが義務付けられているので、不動産の広告には必ず掲載されています。

　不動産の広告には、分譲地や貸地、分譲マンション、賃貸アパートなどいろいろな種類がありますが、いずれも細かく掲載内容に規定があります。誇大広告などをした場合には，宅地建物取引業法によって業務の停止命令や免許の取消または６月以下の懲役などの罰則があります。

　気を付けて見ていると、違反広告が見つかるかも！？ですね。

不動産一言メモを移転しました。

2016-06-23T00:00:00+09:00

本日より、「不動産一言メモ」のコーナーを移転しました。

これまで新聞折り込みの広告媒体より情報配信をしてきましたが、今後はこちらのブログより配信していきます。

ご興味もっていただければ、たまに見にきてください。